Régime d'accession à la propriété (RAP) : retirer jusqu'à 60 000 $ de votre REER pour une première habitation

Qu'est-ce que le Régime d'accession à la propriété?

Le Régime d'accession à la propriété est un programme fédéral qui vous permet d'emprunter à vos propres régimes enregistrés d'épargne-retraite (REER) pour acheter ou construire une première habitation, puis de vous rembourser. L'argent retiré dans le cadre du RAP n'est pas ajouté à votre revenu, et l'émetteur de votre REER ne retient pas d'impôt : c'est la principale différence avec un retrait ordinaire d'un REER.

Le hic, c'est que le RAP est un prêt, et non un cadeau. Chaque dollar retiré doit être remis dans un REER sur 15 ans, et tout montant exigé que vous ne remboursez pas est ajouté à votre revenu imposable de l'année.

Qui est admissible au Régime d'accession à la propriété au Canada?

Vous êtes admissible au Régime d'accession à la propriété au Canada si vous êtes acheteur d'une première habitation, avez conclu une convention écrite pour acheter ou construire une habitation admissible, avez l'intention de l'occuper comme résidence principale et résidez au Canada. Les quatre conditions doivent être remplies, et l'ARC les vérifie au moment de chaque retrait. Une préapprobation hypothécaire ne constitue pas une convention écrite. Si vous n'avez pas encore acquis l'habitation, vous devez aussi demeurer résident du Canada depuis votre premier retrait jusqu'à son acquisition.

Le critère de l'acheteur d'une première habitation

L'ARC vous considère comme acheteur d'une première habitation si vous n'avez pas habité, comme résidence principale, une habitation dont vous étiez propriétaire ou copropriétaire à un moment quelconque des quatre années civiles précédentes, ni de l'année en cours avant le retrait. Les 30 jours qui précèdent immédiatement le retrait ne comptent pas. Le même critère s'applique à une habitation appartenant à votre époux ou conjoint de fait actuel dans laquelle vous avez vécu.

Pour un retrait en 2026, la période examinée couvre 2022, 2023, 2024, 2025 et 2026 jusqu'à 30 jours avant la sortie de l'argent. Une personne qui a vendu en 2021 le condo qu'elle habitait et qui est locataire depuis remplit le critère.

Exceptions à la règle de l'acheteur d'une première habitation

• Invalidité : la condition d'acheteur d'une première habitation ne s'applique pas lorsque le retrait vise une personne handicapée déterminée, y compris pour acheter une habitation plus accessible pour une personne liée admissible au crédit d'impôt pour personnes handicapées.
• Rupture de l'union : la condition est levée si vous vous êtes séparé de votre époux ou conjoint de fait pendant l'année du retrait ou les quatre années précédentes, sous réserve des règles de l'ARC sur la vente de l'habitation précédente.
• Nouvelle participation : vous pouvez utiliser le RAP plus d'une fois, mais votre solde du RAP doit être nul au 1er janvier de l'année où vous faites un nouveau retrait.

Ce qui constitue une habitation admissible

Une habitation admissible est un logement situé au Canada, existant ou en construction. Les maisons individuelles et jumelées, les maisons en rangée, les unités de condominium, les maisons mobiles, les appartements dans un duplex ou un immeuble d'habitation et les parts d'une coopérative d'habitation qui vous donnent un droit de propriété sont toutes admissibles. Une habitation située à l'extérieur du Canada ne l'est pas.

Quel est le plafond du Régime d'accession à la propriété?

Le plafond du Régime d'accession à la propriété est de 60 000 $ par personne et par période de participation. Il s'applique seulement à vos propres REER : vous ne pouvez pas retirer d'argent du REER de votre époux ou conjoint dans le cadre de votre RAP. Chaque acheteur admissible d'une même habitation participe séparément; deux conjoints admissibles qui achètent ensemble peuvent donc chacun retirer jusqu'à 60 000 $ de leurs propres régimes.

• Tout montant au-delà de 60 000 $ est traité comme un retrait ordinaire d'un REER : l'émetteur retient de l'impôt et vous le déclarez comme revenu.
• Les REER immobilisés et les REER collectifs ne permettent généralement pas les retraits dans le cadre du RAP; vérifiez tôt auprès de l'administrateur de votre régime.
• Vous pouvez faire plusieurs retraits, mais seulement pendant l'année civile de votre premier retrait et en janvier de l'année suivante.

Comment faire un retrait dans le cadre du Régime d'accession à la propriété?

Pour faire un retrait dans le cadre du Régime d'accession à la propriété, vous remplissez le formulaire T1036 et le remettez à l'institution financière qui détient votre REER. Les étapes ci-dessous suivent l'ordre attendu par l'ARC.

1. Signez une convention écrite pour acheter ou construire une habitation admissible. L'achat doit être conclu, ou la construction terminée, avant le 1er octobre de l'année suivant celle de votre premier retrait.
2. Vérifiez la règle des 89 jours. Les cotisations versées à un REER dans les 89 jours précédant le retrait ne sont entièrement déductibles que si la valeur du régime après le retrait est au moins égale à ces cotisations. L'argent qui se trouve dans le REER depuis plus longtemps n'est pas touché.
3. Remplissez la zone 1 du formulaire T1036 avec vos renseignements et l'adresse de l'habitation. Utilisez un formulaire distinct pour chaque retrait.
4. Remettez le formulaire à l'émetteur de votre REER, qui remplit la zone 2 et vous verse l'argent sans retenue d'impôt.
5. Concluez l'achat de l'habitation et emménagez, ou ayez l'intention d'y emménager, dans l'année qui suit l'achat ou la construction.
6. Déclarez le retrait à l'annexe 7, Cotisations inutilisées à un REER, à un RPAC et à un RPD, transferts et activités liées au RAP ou au REEP, lorsque vous produisez votre déclaration pour l'année du retrait.

Dois-je payer de l'impôt sur un retrait du Régime d'accession à la propriété?

Aucun impôt n'est à payer sur un retrait d'au plus 60 000 $ dans le cadre du Régime d'accession à la propriété, tant que vous remplissez les conditions et remboursez selon l'échéancier. L'émetteur ne retient pas d'impôt, et vous n'incluez pas le montant dans votre revenu. Vous devez toutefois l'indiquer à l'annexe 7 pour que l'ARC puisse établir votre solde à rembourser.

L'impôt n'entre en jeu que dans trois situations : vous retirez plus de 60 000 $, vous sautez un remboursement exigé, ou vous annulez votre participation sans remettre l'argent avant l'échéance. Dans chaque cas, le montant devient un revenu de REER à la ligne 12900 de votre déclaration.

Règles de remboursement du Régime d'accession à la propriété

Vous remboursez le RAP en cotisant à votre REER et en désignant la cotisation comme remboursement au titre du RAP à l'annexe 7. La période de remboursement est de 15 ans, et le minimum annuel correspond à votre solde divisé par le nombre d'années restantes. Pour un retrait de 60 000 $, cela représente 4 000 $ par année.

Pour un premier retrait fait du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2028, la première année de remboursement est la cinquième année suivant l'année du retrait; un retrait en 2026 a donc son premier remboursement exigé pour 2031. Les retraits faits avant 2022 suivent l'ancienne règle, selon laquelle le remboursement commence la deuxième année. Notre page sur le remboursement du RAP présente l'échéancier, les paiements manqués et la façon de trouver votre solde.

Que faire si l'achat ne se concrétise pas?

Si vous n'achetez pas ou ne construisez pas d'habitation admissible, ou si vous devenez non-résident avant de le faire, vous pouvez annuler votre participation au RAP. Vous remettez l'argent dans votre REER et produisez le formulaire RC471, Annulation de la participation au Régime d'accession à la propriété (RAP), ou une lettre accompagnée de vos reçus et de votre numéro d'assurance sociale.

• Le montant d'annulation doit être remis au plus tard le 31 décembre de l'année suivant votre premier retrait, ou un an plus tard si vous avez obtenu la prolongation d'un an.
• Tout montant non remis à cette date est inclus dans votre revenu à la ligne 12900 pour l'année du retrait.
• Un paiement d'annulation n'est pas une cotisation à un REER : vous ne l'inscrivez pas à l'annexe 7 et vous ne pouvez pas le déduire. Envoyez le formulaire RC471 ou votre lettre, avec les reçus de paiement, pour que l'ARC les reçoive au plus tard 60 jours après la date d'échéance du paiement.
• Une fois que vous avez rempli toutes les conditions et acheté l'habitation, vous ne pouvez plus annuler : le remboursement habituel sur 15 ans s'applique plutôt.

Utiliser le Régime d'accession à la propriété avec un CELIAPP

Vous pouvez combiner le RAP avec un compte d'épargne libre d'impôt pour l'achat d'une première propriété (CELIAPP) pour la même habitation. L'ARC permet un retrait dans le cadre du RAP et un retrait admissible du CELIAPP pour une même habitation admissible, à condition que vous remplissiez les conditions de chaque programme au moment de chaque retrait. Pour un acheteur admissible, cela peut représenter jusqu'à 60 000 $ provenant des REER, plus la totalité du solde du CELIAPP.

La différence, c'est que l'argent du CELIAPP n'a pas à être remboursé. Notre comparaison RAP ou CELIAPP explique lequel utiliser en premier, et la page sur le plafond de cotisation au CELIAPP montre à quelle vitesse vous pouvez alimenter ce compte. Les acheteurs admissibles peuvent aussi demander le montant pour l'achat d'une habitation, qui peut atteindre 10 000 $, dans la déclaration de l'année de l'achat.

Erreurs courantes avec le Régime d'accession à la propriété

• Oublier qu'une habitation appartenant à votre époux ou conjoint compte dans la période de quatre ans examinée.
• Commencer un nouveau RAP alors qu'un ancien solde est encore impayé au 1er janvier de l'année du retrait.
• Cotiser à un REER quelques semaines avant le retrait et perdre la déduction en raison de la règle des 89 jours.
• Omettre l'annexe 7 dans la déclaration, de sorte que le retrait n'est pas inscrit correctement.
• Traiter l'échéance du 1er octobre comme une simple suggestion lorsque la date de clôture est reportée.
• Donner des renseignements faux ou incomplets sur le formulaire T1036. Si une condition n'était pas remplie, l'ARC peut considérer le retrait comme inadmissible et l'inclure dans votre revenu de l'année où vous l'avez reçu.

Pour une vue d'ensemble de la façon dont le REER, le CELI et le CELIAPP se complètent dans l'épargne pour une habitation, consultez notre guide REER, CELI et CELIAPP.