CELIAPP vs RAP : les différences et comment utiliser les deux

RAP ou CELIAPP : les principales différences

Le Régime d'accession à la propriété (RAP) et le compte d'épargne libre d'impôt pour l'achat d'une première propriété (CELIAPP) permettent tous deux à l'acheteur d'une première habitation d'utiliser une épargne à l'abri de l'impôt pour acheter une habitation au Canada, mais ils fonctionnent de façon opposée. Le RAP est un prêt sans intérêt tiré de votre propre REER, qui doit être remboursé. Le CELIAPP est un compte distinct dont les retraits admissibles vous appartiennent, sans remboursement ni impôt.

La force du RAP, c'est le montant et la rapidité : si vous avez déjà de l'épargne dans un REER, vous pouvez retirer jusqu'à 60 000 $ d'un coup. La force du CELIAPP, c'est le coût : les cotisations sont déductibles comme celles d'un REER, mais l'argent sort libre d'impôt et n'a jamais à y retourner. La contrepartie, c'est que les droits au CELIAPP ne s'accumulent qu'à raison de 8 000 $ par année.

Les règles côte à côte : CELIAPP ou RAP

Les deux critères de l'acheteur d'une première habitation examinent la même période : l'année en cours avant le retrait (sans compter les 30 jours qui le précèdent) et les quatre années civiles précédentes. Ils diffèrent pour le conjoint. Pour le RAP, vous ne devez pas avoir habité une habitation dont vous ou votre époux ou conjoint de fait actuel étiez propriétaire. Pour un retrait admissible du CELIAPP, seule votre propre propriété compte : l'exemple de l'ARC est celui d'un acheteur qui habite un condo appartenant à son épouse et qui peut quand même faire un retrait admissible. L'habitation du conjoint compte toutefois au moment d'ouvrir le CELIAPP. Pour la liste complète des conditions d'admissibilité au CELIAPP, y compris les limites d'âge de 18 ans et de 71 ans, consultez Règles du CELIAPP au Canada.

Comment chacun est imposé

Les deux programmes vous donnent une déduction à l'entrée. Les cotisations au REER réduisent le revenu imposable jusqu'à concurrence de votre maximum déductible au titre des REER, et les cotisations au CELIAPP le réduisent jusqu'à concurrence de vos droits de participation au CELIAPP. La différence se situe à la sortie.

• RAP : le retrait n'est pas un revenu tant que vous remboursez. Chaque dollar que vous ne remboursez pas dans une année est ajouté à votre revenu à la ligne 12900; l'impôt évité au départ revient donc.
• CELIAPP : un retrait admissible n'est jamais imposé. Vous obtenez la déduction à l'entrée et ne payez rien à la sortie.
• CELIAPP, retrait non admissible : l'argent retiré à toute autre fin est un revenu imposable pour l'année où vous le recevez, et de l'impôt est retenu à la source.
• RAP au-delà de 60 000 $ : tout excédent est un retrait ordinaire d'un REER, avec retenue et plein impôt, comme l'explique notre page sur l'impôt sur les retraits d'un REER.

Quelle que soit la voie choisie, un acheteur admissible peut aussi demander le montant pour l'achat d'une habitation, qui peut atteindre 10 000 $, à la ligne 31270 pour l'année de l'achat, ce qui vaut jusqu'à 1 400 $ d'impôt fédéral pour 2026.

Dois-je rembourser le CELIAPP?

Non. Un retrait admissible du CELIAPP n'a pas à être remboursé, et il n'y a ni échéancier ni solde à suivre par la suite. La seule obligation qui reste est de fermer tous vos CELIAPP au plus tard le 31 décembre de l'année suivant votre premier retrait admissible.

Le RAP fonctionne à l'inverse. L'ARC fixe chaque année un minimum égal à votre solde divisé par le nombre d'années restantes, et vous y affectez des cotisations au REER en les désignant à l'annexe 7. Pour un retrait complet de 60 000 $, cela représente 4 000 $ par année pendant 15 ans. La page sur le remboursement du RAP présente l'échéancier et ce que coûte une année manquée. Vous ne pouvez pas utiliser un CELIAPP pour rembourser des retraits faits dans le cadre du RAP.

Peut-on utiliser le CELIAPP et le RAP ensemble?

Oui. L'ARC permet un retrait admissible du CELIAPP et un retrait dans le cadre du RAP pour la même habitation admissible, à condition que vous remplissiez les conditions de chaque programme au moment de chaque retrait. Vous remettez le formulaire RC725 à l'émetteur de votre CELIAPP et le formulaire T1036 à l'émetteur de votre REER.

Comme les deux s'appliquent par personne, un couple dont chaque conjoint est admissible peut combiner quatre sources pour un même achat : deux retraits dans le cadre du RAP d'au plus 60 000 $ chacun et deux soldes de CELIAPP. Uniquement en cotisations, cela peut représenter jusqu'à 200 000 $ avant tout rendement des placements.

CELIAPP ou REER pour une première habitation : lequel utiliser en premier?

Dans la plupart des cas, remplissez et utilisez d'abord le CELIAPP, et considérez le RAP comme un complément. L'argent du CELIAPP est libre une fois retiré, alors que chaque dollar du RAP est une dette envers vous-même pour l'avenir. Si le CELIAPP suffit pour la mise de fonds, laisser le REER intact permet à votre épargne-retraite de continuer à fructifier et vous évite 15 ans de remboursements obligatoires.

Il y a des exceptions. Une personne qui achète d'ici un an, qui a un REER important et aucun CELIAPP ne peut pas accumuler 40 000 $ de droits au CELIAPP à temps, puisque les droits augmentent de 8 000 $ par année. Dans ce cas, le RAP peut fournir la majeure partie de la mise de fonds, et ouvrir un CELIAPP tout de suite ajoute quand même les 8 000 $ de la première année. La page sur le plafond de cotisation au CELIAPP montre comment s'accumulent les droits reportés.

Exemples de scénarios

Scénario 1 : acheteur seul, achat en 2028

Prenons un acheteur qui ouvre un CELIAPP en 2026 et y cotise 8 000 $ en 2026, en 2027 et en 2028, en déduisant les trois montants. Il a aussi 25 000 $ dans un REER. Lorsqu'il achète en 2028, il retire en franchise d'impôt les 24 000 $ de cotisations au CELIAPP et le rendement éventuel, et retire 25 000 $ dans le cadre du RAP. La première année de remboursement du RAP est 2033, avec un minimum d'environ 1 667 $.

Scénario 2 : couple qui achète dans six mois

Deux conjoints ont chacun 60 000 $ dans des REER et aucun CELIAPP. Ils peuvent chacun retirer dès maintenant jusqu'à 60 000 $ dans le cadre du RAP. Si chacun ouvre un CELIAPP et y cotise 8 000 $ avant la clôture, cela ajoute 16 000 $ libres d'impôt, à condition que chaque retrait du CELIAPP respecte les règles du retrait admissible à la date où il est fait.

Scénario 3 : l'achat n'a jamais lieu

Une personne qui a accumulé 40 000 $ dans un CELIAPP décide de ne pas acheter. Le solde peut être transféré directement dans son REER sans impôt et sans effet sur ses droits de déduction au titre d'un REER inutilisés; le CELIAPP devient donc tout de même de l'épargne-retraite supplémentaire. Un participant au RAP dans la même situation annulerait sa participation avec le formulaire RC471 et remettrait l'argent dans le REER avant l'échéance.

Lequel choisir?

• Choisissez d'abord le CELIAPP si vous avez au moins un an ou deux devant vous avant l'achat et pouvez cotiser, puisque les retraits ne sont jamais remboursés.
• Ajoutez le RAP si vous avez déjà de l'épargne dans un REER et avez besoin de plus que ce que contient votre CELIAPP.
• Misez surtout sur le RAP si vous achetez bientôt, avez un REER important et peu de droits au CELIAPP, et pouvez assumer les remboursements à partir de la cinquième année.
• Gardez le CELIAPP même si vous hésitez à acheter, puisqu'un solde inutilisé peut être transféré dans votre REER sans impôt.

Pour l'admissibilité et le processus de retrait du côté du REER, consultez le guide complet sur le Régime d'accession à la propriété. Pour savoir comment le REER, le CELI et le CELIAPP se complètent, consultez notre guide REER, CELI et CELIAPP.